作者：余飞
01
南京，久违的排队抢房
上一次南京出现排队抢房，是九年前的2017年，位于主城河西的佳兆业城市广场。
据人民网当年的报道显示，该楼盘当初首付八成，验资金额200万元，销售均价在每平方米3.5万元。上午前来排队的购房者称，目前排队已经超过500组，排队的人至少达到3000人以上。
同时进行排队的还有南京河西区域的另外9家楼盘，分别是仁恒绿洲新岛、保利天悦、华新城璟园、绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇、五矿崇文金城、金地中心风华、朗诗熙华府、金隅紫京府，这10家楼盘全部要求首付8成，验资200万以上。
九年之后，南京上演了久违的排队买房，位于江北新区的锦绣金陵。
据扬子晚报披露，4月6日该楼盘共推出93套住宅，60套小高层、33套洋房，150人抢购。
洋房的价格在25000元-26000元/平方米左右，小高层在24000元-25000元/㎡左右，均比首开前的市场预期要低一截。
时隔九年的两场抢房大战，背景却完全不同。
2017年那次，宛如盛世狂欢，首付比例8成，验资200万，就足以彰显当时的楼市火热程度。
而最近的这一次，则是降价让利、价值回归的表现，无论卖家与买家，都显得极为理性。
卖家的理性在于，明白降价让利才能赢得市场，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
买家的理性在于，江北从当初的3.5万元的均价到如今2.6万元的均价，占据如此区位优势的地段，基本已经见底，即便不是底，也跌不到哪儿去。
02
南京房价，快要见底了
关键问题来了，南京房价是否快要见底了？
本号的观点是，从数据来看，基本快要见底了。
在上一轮牛市中，南京房价开启了跳跃式增长，与厦门、苏州、合肥一起并称为楼市四小龙。
高点时期的南京，均价高达3.6万元/平方米。
制图：城市财经；数据：勾股大数据
我爱我家南京研究院披露，南京的二手房成交量见顶于2020年，房价见顶于2021年。2023年在业主们疯狂降价让利的情况下，二手房成交量上涨了不少。
其二手房价格，2023年跌破了3万元。2024年均价跌破了2.4万元，至23661元/平方米，跌幅20%。
从贝壳找房追踪的实时成交数据来看，2025年5月南京二手房成交均价正式跌破2万元，到今年3月份，成交均价已经跌至1.61万元/平方米。
来源：贝壳找房
如今的二手房成交均价相比于高点时期，算是膝盖斩。
从各区来看，都经历了深度调整。
制图：城市财经；数据：贝壳找房
高点时期，四大主城区，建邺与鼓楼均价都在5万以上，玄武与秦淮在4万+，下辖的11个区，只有高淳均价没有破万。
如今，四大主城区均价均跌破3万，雨花台、栖霞、江宁、浦口均跌破2万，六合、溧水跌破万元。
从跌幅来看，栖霞、浦口、六合均腰斩，建邺近乎腰斩，均价最低的高淳，也跌了三分之一。
新房方面，从南京市统计局公布的数据来看，商品房成交面积与成交额均见顶于2021年，当年商品房成交面积1510.95万平方米，成交额4063.84亿元。
2024年这两个数据分别降至930.12万平方米、1639.9亿元。2025年的数据尚未公布
以此计算的均价，2021年高点时期为2.69万元/平方米，2024年跌至1.76万元/平方米。
制图：城市财经；数据：南京市统计局
南京房价调整背后的逻辑，并没有什么特殊性，与全国整体同步而已，环球同此凉热。
从全国数据来看，商品房销售面积与销售额2022年大幅跳水，从前一年的“双18”跌入“双13”，去年跌入“双8”。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
房贷则从高点时期的6.08万亿元跌至去年的1.28万亿元，跌幅78.9%。
制图：城市财经；数据：央行
这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，也就是我常说的“德不配位”。
那么关键问题来了，为何本号判断南京的房价基本见底了呢？
逻辑在于其房价收入比，即将进入合理区域。
国际公认的房价收入比合理区间为3-6年。
南京2025年人均可支配收入为78243元，南京公布的第七次人口普查户均人口为2.48人，二手房均价为1.61万元/平方米。
以此则可计算当下南京的房价收入比=（1.61万元/平方米×90平方米）÷（78243元/人·年×2.48人）=7.5年。
无论是从房价调整的幅度，目前1.61万元的绝对均价，还是7.5年的房价收入比，均意味着南京的房价已经非常接近合理区间的上沿。
换句话说，从“估值”的角度来看，南京的房价的确正在接近底部区域。
但问题在于，见底并不意味着反弹，而是会陷入漫长的底部横盘周期。
03
见底并不意味着反弹
首先是人口。
在全国人口四连降背景下，中心城市虽然仍保留着人口竞争力，但增速早就不复往昔，但近几年新增人口规模已经明显下降。
人口不再高速增长，意味着新增住房需求也不可能像过去那样持续膨胀。
其次是金融环境。
上一轮房价上涨的重要燃料是居民部门的高杠杆扩张，而如今居民部门已经进入去杠杆阶段。央行数据显示，全国住户部门贷款余额近两年基本停止快速增长，新增住房贷款规模相比高点时期大幅萎缩。没有信贷扩张，房价就很难出现趋势性上涨。
第三是住房存量。
经过二十多年的高速开发，中国多数大城市已经进入存量时代。
南京同样如此，二手房挂牌量长期处于高位，市场供给远比过去充裕。供给充裕意味着价格的弹性会被显著压制。
因此，即便南京房价从估值角度接近底部，也更可能呈现一种“长期横盘”的状态，而不是迅速反弹。
日本东京房地产市场在1990年泡沫破裂后，房价用了将近二十年才逐渐稳定；美国2008年房地产危机之后，多数城市房价也经历了长达七八年的横盘期。
房地产周期从来不是V型，而更像一个漫长的U型。
对于南京来说，未来更可能出现的情形是：
价格逐渐稳定，但上涨速度极为缓慢，甚至长期跑不赢收入增长。
这不仅是南京一座城市的未来，也是绝大多数城市的未来：
核心城市横盘或温和上涨，普通城市长期缓慢下行。
这也是成熟房地产市场的常态。
日本在经历房地产泡沫破裂之后，东京核心区房价最终重新上涨，而大量地方城市房价却长期下跌。
中国未来的房地产市场，大概率也会走向类似结构。
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